Thị trường bất động sản sau đại dịch COVID-19 sẽ ra sao?

thi truong bat dong san sau dai dich 1
Đứng ở góc nhìn của một nhà đầu tư, sau khi bỏ qua hết tất cả số liệu, tôi viết bài này để đánh giá về thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19. Nói thẳng ra, tôi chẳng phải là người có chuyên môn trong ngành nên chỉ biết bám theo Số liệu thống kê & phân tích biểu đồ có sẵn để đưa ra dự báo mà thôi. Và kết quả dự báo nhằm phục vụ cho chiến lược triển khai kinh doanh của tôi. Và tôi nghĩ nó sẽ giúp ích cho bạn.

Tôi cũng chỉ dám đề cập về nhận định thị trường bất động sản sau đại dịch ở 1 số loại hình, phân khúc chứ không phải là tổng thể thị trường. Mỗi phân khúc, loại hình bất động sản có thể sẽ có những câu chuyện riêng. Đây chính là đánh giá của riêng tôi

Lạm phát

lam-phat

Những gì tôi thấy được trên số liệu chính là lạm phát sẽ được kiểm soát tốt, thế nhưng trên thực tế có thể nó không được đẹp như vậy đâu. Đâu đó nó sẽ ảnh hưởng một cách trực tiếp đến miếng ăn tài khoản của chúng ta. Tuy vậy không sao, chỉ số mới quan trọng, chỉ số đẹp là điều chúng ta mong muốn.

Lãi suất ngân hàng

Tôi đã khá hài lòng với mức lãi suất hiện tại, có lẽ đây là thời điểm mức lãi suất thấp nhất trong nhiều năm qua nên tôi bị phi lý trí. Tuy nhiên, sắp tới đây lãi suất sẽ lại được giảm thêm tầm 1% nữa, chỉ có điều dòng tiền đấy không được ưu ái cho ngành bất động sản.

Ai cũng khao khát mức lãi suất như các nước phát triển ngoài kia. Nhưng thực tế VN là nước đang phát triển nên chưa thể nào có mức lãi suất tuyệt vời như vậy đâu. Tuy vậy mong là phát triển đều để giảm dần.

Những người nhiều tiền mặt họ cũng mong lãi suất tiền gởi cao cao tí mà. Tiền mặt trong dân ta còn nhiều lắm, qua đợt dịch vừa rồi là thấy tiền đổ vào chứng khoán như thác đấy.

Câu hỏi mà tôi quan tâm là lãi suất có bị tăng hay không ? Thì tôi tin rằng sẽ không tăng. Còn giữ hoặc giảm là tốt rồi.

Tôi quan tâm hơn 1 điều: cho vay bất động sản có dễ không ? Có lẽ là khó. Vì sắp tới để thúc đẩy nền kinh tế chắc chắn chú ý vào sản xuất bán hàng mạnh hơn, dòng tiền ưu ái chạy vào các DN này.

Mặc dù vậy tôi nghĩ, chúng ta sẽ có cách để dẫn nó vào bất động sản (vì đường nào cũng vào bất động sản thôi). Đúng không nào !

Điều quan tâm nữa là: cho vay mua bất động sản sẽ thận trọng hơn, thay vì trước đó có thể vay được 80-100%/tài sản thì có lẽ cơ chế khống chế tiền vào bất động sản khả năng cao là giảm tỷ lệ giải ngân xuống 50-60% (siết chặt số này tối thiểu trong năm 2022). Nhu cầu vay lớn, room có hạn, các ngân hàng sẽ hiểu cách kiểm soát điều này. Mà làm vậy thì sức mua thị trường chắc chắn bị ảnh hưởng.

Đầu tư công

dau-tu-cong

Với tình hình hiện nay, dù ngân sách dành cho đầu tư công đã được công bố rõ ràng trên các kênh thông tin. Thế nhưng, bức tranh khá rõ là đầu tư công đang giải ngân chậm tiến độ kế hoạch từ đầu 2021 tới nay. Điều này có nghĩa là trong ngắn hạn vẫn ít yếu tố đẩy mạnh giá bất động sản tăng lên, quan trọng là các bất động sản vùng ven ăn theo hạ tầng. Chính Phủ là bàn tay lớn, nhà đầu tư lớn điều phối thị trường bất động sản sau đại dịch.

Tôi có nhớ Luyện Alibaba có lần livestream nói 1 câu: “Alibaba bán đất Long Thành, tôi mong cho sân bay kéo dài càng lâu càng tốt”. Vấn đề này đúng đó chứ ! Yếu tố chờ là 1 trong những điều giúp bất động sản tăng giá trong tương lai. Càng chờ, càng nhiều nhịp tăng giá.

“Cơm chưa ăn, gạo còn đó”. Những năm tới đây thì đầu tư công sẽ rót mạnh vì đây là ý chí của cả hệ thông chính trị rồi. Giờ chậm 1 nhịp, sau này nhanh 1 nhịp, chưa kể công nghệ trong kỹ thuật xây dựng  quản lý ngày càng hiện tại, cải tiến. Các dự án được khai triển trong chu kỳ này đa số là cục máu đông của cả chục năm về trước.

Yếu tố cấp thiết tăng cao, tuy nhiên nhiều năm vừa qua hành lang pháp lý cho việc giải phóng mặt bằng những dự án này đã rõ nét hơn, chi phí đền bù ko phát sinh khá nhiều theo thị giá & dự án treo lâu cũng đủ làm khổ bà con có đất thuộc dự án (đặc biệt nhiều năm nay ko được chuyển thổ cư, mà đền bù đất nông nghiệp thì rẻ lắm). Câu chuyện trễ tiến độ vì bị đội giá đền bù ko gây khó khăn như nhiều năm về trước. Hi vọng tốc độ rót tiền sẽ nhanh, nhắm mắt mở mắt là xong các đường vành đai trong 5-10 năm nữa.

2. Yếu tố cung cầu giá

Về sức mua bất động sản sau đại dịch

dau-tu

Cần giải đáp câu hỏi: Có người mua hay không ?

Nhu cầu mua bất động sản đối với tôi là luôn có, mọi người cũng không ngoại lệtuy nhiên nhu cầu sẽ tạo nên sự quan tâm mà thôi, điều mà thị trường cần là cầu (sức mua) thực sự, là những người có khả năng chi trả để mua bất động sản có nhiều hay không. Đoạn này lại phải dựa vào yếu tố Dòng tiền có đổ vào cho vay mua bất động sản có nhiều/ có thoáng hay không.

Ngoài ra, người mua bất động sản sẽ dựa vào Giá có tốt không (từ vài năm nay họ còn quan tâm cách thức thanh toán có bền vững hay không) & Bank có cho vay hay không (có những bất động sản bank không cho vay, hoặc bất động sản tỉnh vệ tinh, đất nông nghiệp thì bank cũng tránh cho vay lắm). Nếu giải quyết được 2 điều này, Tôi cho rằng sức mua sẽ có, tuy vậy giảm 1/2 (một nửa) so sánh với thời kỳ trước đó.

Lý do: vẫn còn tâm lý e dè sợ dịch bệnh quay lại, …nhiều nỗi sợ như thói quen mới tạo lập mấy tháng qua… Có nghĩa là: số lượng người đi xem có thể như trước đây hoặc hơn, nhưng mà số lượng người mua sẽ giảm 1 nửa. vấn đề này là cơ hội cũng giống như thách thức đối với DN đầu tư, môi giới bất động sản, nhà đầu tư cá nhân đang ôm nhiều bất động sản mong muốn ra hàng bớt.

Về sức bán giá

Chắc chắn 1 điều: nhu cầu bán cực kỳ cao. Kể cả những bất động sản người chủ chưa có ý ước muốn bán (tính đầu tư dài hơn) thế nhưng do họ có những sản phẩm rao bán mãi chưa bán được, đành phải bán ngay bất động sản có người hỏi mua để giải quyết bài toán tài chính.

Đó chỉ mới là 1 Ví dụthế nhưng bức tranh sẽ xảy ra như thế. Số lượng người bán sẽ nhiều hơn người mua. Sản phẩm nhiều loại hơn, thị trường sôi động sức bán rộng khắp.

Chỉ có điều, thị trường sẽ chia ra làm 3 cột mốc, ai nhạy cảm nắm được 3 cột mốc này sẽ mua hoặc bán được sản phẩm tốt với giá rẻ. 3 Cột mốc được tạm gọi như sau:

cac-loai-hinh-bat-dong-san-duoc-nhieu-nha-dau-tu-ua-chuong

Cột mốc cơ hội vàng: 3 tháng đầu sau khi thông thường mới: giá sẽ giảm 10-20%.

Có thể ngay khi vào “bình thường mới”, giá rao vẫn như trước đó hoặc tăng giảm chút ít, tuy nhiên giá giao dịch theo tôi có thể giảm tới 20%. Giao dịch sẽ xảy ra nhiều hơn sau 1 tháng ổn định, lúc này tâm lý nhà đầu tư cũng đã ổn định, tình hình dịch có ổn định hay không thì cũng có câu trả lời. Có thể thời gian đầu 2 bên sẽ giằng co nhau kiểu “người bán thì tiếc, người mua chưa cần”. Nhưng sau đấy sẽ vào chuyện được.

Giảm sâu vậy là vì Chủ đất cần gom vốn gấp 1 phần tiền, hoặc nợ Bank đến hạn trả, hoặc họ cũng tranh thủ bán để gom mua bất động sản ngon hơn mà họ đang ngắm nghía….

Cột mốc giằng co: 3 – 9 tháng sau khi ổn định: quay về giá cũ (giá hy vọng hiện tại).

Những ai cần bán họ cũng đã tranh thủ chốt lời để bán ra vào mấy tháng trước đây rồi. Giả dụ họ vẫn chưa bán được, thì họ cũng tìm cách xoay sở xong, lúc bấy giờ ko cần phải bán giá thấp hơn nữa, thế nhưng có thể vào thế bí vẫn còn vài bất động sản giá ngon đấy. Người thì đã gom được chút tiền khi bán bớt 1 ít giá tốt.

Người khác thì đã lỡ gồng rồi, giờ bán rẻ thì lại tiếc, tự trách sao không bán luôn vài tháng trước có phải tốt hơn không, …cắt lời ko kịp nữa rồi. Thực ra họ cũng đã tìm cách khác để xử lý xong dòng tiền hi vọng về tương lai tốt hơn. Hơn nữa, lúc này thị trường vào nhịp, người mua ra quyết định nhanh hơn vì sợ mất cơ hộirõ ràng, lúc này thị trường là điểm chớm tăng giá mạnh mà ai ai cũng sẽ nôn nao.

Giằng co tâm lý của người bán, người mua làm cho giao dịch diễn ra không nhiều, chủ yếu là thời kỳ chuyển giao.

Cột mốc vừa chạy vừa đuổi: 1 năm một khi làm chủ dịch bệnh: giá bất động sản sẽ tăng 15-25%.

Thị trường phục hồi hoàn toàn, với niềm tin bất động sản luôn là kênh đầu tư số 1. Người cầm tiền đi xem hàng chục bất động sản đẹp hài lòng nhưng mà chần chừ chưa mua kịp thì tiếc nuối mà phải mua gấp (lúc này dễ sai lầm nhất). Các ngành SX – KD có vẻ sau 1 năm vẫn chưa phục hồi là gồm bao nhiêu, xét thấy rằng trầy trật gồng gánh vẫn không bằng lúc vừa làm chủ dịch mua miếng đất có khi còn lời hơn lao đầu vào sản xuất.

Phải nói thêm rằng, khi dịch bệnh được kiểm soát, các ngành sản xuất sẽ gặp vấn đề lớn về lực lượng lao động thiếu hụt & độ phục hồi ngành chậm do dư âm trì trệ. Có thể phải mất 1-3 năm để tất cả mọi thứ vào quỹ đạo phát triển. Ai nhận thấy điều này sớm, chắc chắn không đánh liều gom vốn vào sản xuất kinh doanh  gởi vào bất động sản có tiềm năng cao để sinh ra lãi vốn sau 2-3 năm.

Tôi cũng đoán là, vài tháng nữa thôi, sẽ ra rả những điệp khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản sau đại dịch. Ví như câu: “làm lụng cả đời không bằng tiền lời miếng đất”.

3. Về thị trường bất động sản sau đại dịch

Phân khúc/ loại hình bất động sản được lựa chọn

thi-truong-bat-dong-san-sau-dai-dich

Theo tôi số 1 vẫn là đất nền ven đô. Nhưng mà lần này sẽ khác, đất nền những khu vực mà bán kính vài trăm mét chưa có người ở hoặc xung quanh vắng vẻ sẽ ít được “chọn mặt gởi vàng”. Không phải cứ rẻ là được, nhà đầu tư quan tâm bao lâu họ sinh lời, khi nào họ có thể bán ra & họ sẽ bán ra cho ai. Nghĩa là những khu đất dù to, dù nhỏ có vị trí hẻo lánh sẽ ít được lựa chọn (trước mắt là trong 1 năm tới).

Tôi cũng quan tâm đến lượng người “bỏ phố về quê” lâm, tôi nghĩ họ sẽ chưa quay lại thành phố ngay mà sẽ tìm thời cơ ở vùng quê. Kể cả gia đình họ cũng tác động không kém để giữ con cái mình ở gần gia đình. mặc dù vậy không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính để đầu tư bất động sản, họ vẫn thủ tiền mặt vì còn đang mất phương hướng đi làm ăn xa hay ở lại quê nhà. Đây cũng là nguyên nhân tôi nhận định rằng những bất động sản có giá rẻ dưới 300tr ở những vùng quê cũng được giao dịch tốt, bất kể quê nào.

Tôi cũng e ngại cho loại hình bất động sản dòng tiền, những căn nhà mặt tiền cho thuê, những khách sạn, căn hộ dịch vụ sẽ rao bán nhiều tuy vậy không có giao dịch hoặc giao dịch với mức giá khá rẻ. Loại này sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản trung tâm. Nhưng mà tôi linh cảm sẽ có 1 số nhóm đi gom loại bất động sản này nếu họ dùng được đòn bẩy tài chính.

Ê chề nhất có lẽ là căn hộ các tỉnh vùng ven HCM có đơn giá cao hơn đất nền cùng khu vực. Những dự án có đơn giá rẻ, PTTT hợp lý cũng chỉ hấp thụ được 1 phần nhờ lực lượng bán hàng máu lửa, hừng hực khí thế.

Nhưng những khu căn hộ cũ vừa bàn giao trong 5 năm trở lại sẽ là cơ hội cho nhà đầu tư, giờ tìm đâu ra những căn hộ mới với mức giá gấp đôi 5 năm về trước (ở vị trí tương đương). Tôi cho rằng khi giá cho thuê rẻ, thì chủ căn hộ sẽ rao bán & đấy là bước đệm cho người mua. Dạng căn hộ thứ cấp này sẽ bán tốt trong thời gian này.

Về bền vững, tôi vẫn nhận xét cao những khu đô thị xây sẵn với nhiều lợi ích  căn hộ cao cấp có giá hơn 100tr/m2 ở khu vực trung tâm HCM. Hơn thế nữa những khu căn hộ còn ở mức giá xoay quanh 70tr/m2. Lúc này là bước đà mua của người dư tiền & hái quả ngọt sau 5 năm nữa. Tôi vẫn nghĩ đến những gói hỗ trợ của chính phủ  NOXH giá tốt nhưng mà suy xét về những tổ hợp căn hộ sang/ siêu sang giá trên 10 tỷ/căn sẽ hiển thị nhiều hơn.

Cần quan tâm yếu tố gì sắp đến ?

giai-ngan-dau-tu-cong

Tôi nghĩ là theo dõi sát các dự án đã có kế hoạch giải ngân đầu tư công. Quan sát dòng tiền đổ vào khu vực nào, sóng sẽ kéo dài 1 năm/nhịp tại khu vực đấy rồi đổi chỗ. Cẩn thận nhịp đầu năm 2022, 1 số nơi có thể có game như mọi năm thế nhưng lừa đảo lên ngôi. Chiếm dụng vốn  quỵt nợ, trốn nợ.

Nếu nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm đất lớn phân lô hộ lẻ quy mô nhỏ thì ko nên đi quá xa khu vực dân cư. CĐT dự án 1/500 cần chú ý đến pháp lý đủ điều kiện kinh doanhhạn chế nóng vội bán sớm sẽ bị tuýt còi vì những sai phạm không đáng. Thị trường càng ngày càng minh bạch, khách hàng được tiếp xúc nhiều luồng thông tin hơn, trong đó thông tin xấu nhiều hơn tốt.

Công ty môi giới nên chọn sản phẩm để phân phối, đặc biệt khi ký quỹ hay mua sỉ bán lẻ cần quan tâm đến kết quả cuối cùng là Sổ đỏ  tiền phí phải về túi. Hơn hết, cần chuẩn bị phương án bán hàng sẽ bị tránh event tập trung & công nghệ sẽ hỗ trợ bán hàng (tôi cho rằng chỉ hỗ trợ chứ không thể thay thế).

Nhà đầu tư cá nhân cần có đội ngũ môi giới thân để hỗ trợ ra hàng, thậm chí khi đi đầu tư nên nuôi team môi giới ruột để ra hàng.

Lời kết

Nhìn chung tôi vẫn nhận xét LẠC QUAN 75% đối với thị trường bất động sản sau đại dịch. Thị trường sẽ có nhiều khó khăn ngay một khi thực hiện thông thường mới. Đây là khó khăn, cũng là cơ hội. Giá chẳng phải là yếu tố quyết định thị trường lên hay xuống, sụp đổ hay phát triển, mà sức mua/ số lượng mua bán của thị trường phản ánh điều đấy. Đầu tư bất động sản lúc này phải có tầm nhìn dài hạn & bình tâm mong chờtránh nôn nóng chốt lời hay sang tay quá sớm.

Xem thêm: 10 lý do nên đầu tư bất động sản càng sớm càng tốt

TÌM HIỂU THÊM HÌNH THỨC ĐẦU TƯ SINH LỜI TẠI ĐÂY:

(*) Thông tin của bạn sẽ được bảo mật

Baner Dau Tu



    Xác nhận tìm hiểu thông tin (*)

    Trả lời

    Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.