Tôi cũng chỉ dám đề cập về nhận định thị trường bất động sản sau đại dịch ở 1 số loại hình, phân khúc chứ không phải là tổng thể thị trường. Mỗi phân khúc, loại hình bất động sản có thể sẽ có những câu chuyện riêng. Đây chính là đánh giá của riêng tôi
Lạm phát
Lãi suất ngân hàng
Ai cũng khao khát mức lãi suất như các nước phát triển ngoài kia. Nhưng thực tế VN là nước đang phát triển nên chưa thể nào có mức lãi suất tuyệt vời như vậy đâu. Tuy vậy mong là phát triển đều để giảm dần.
Câu hỏi mà tôi quan tâm là lãi suất có bị tăng hay không ? Thì tôi tin rằng sẽ không tăng. Còn giữ hoặc giảm là tốt rồi.
Mặc dù vậy tôi nghĩ, chúng ta sẽ có cách để dẫn nó vào bất động sản (vì đường nào cũng vào bất động sản thôi). Đúng không nào !
Điều quan tâm nữa là: cho vay mua bất động sản sẽ thận trọng hơn, thay vì trước đó có thể vay được 80-100%/tài sản thì có lẽ cơ chế khống chế tiền vào bất động sản khả năng cao là giảm tỷ lệ giải ngân xuống 50-60% (siết chặt số này tối thiểu trong năm 2022). Nhu cầu vay lớn, room có hạn, các ngân hàng sẽ hiểu cách kiểm soát điều này. Mà làm vậy thì sức mua thị trường chắc chắn bị ảnh hưởng.
Đầu tư công
Tôi có nhớ Luyện Alibaba có lần livestream nói 1 câu: “Alibaba bán đất Long Thành, tôi mong cho sân bay kéo dài càng lâu càng tốt”. Vấn đề này đúng đó chứ ! Yếu tố chờ là 1 trong những điều giúp bất động sản tăng giá trong tương lai. Càng chờ, càng nhiều nhịp tăng giá.
Yếu tố cấp thiết tăng cao, tuy nhiên nhiều năm vừa qua hành lang pháp lý cho việc giải phóng mặt bằng những dự án này đã rõ nét hơn, chi phí đền bù ko phát sinh khá nhiều theo thị giá & dự án treo lâu cũng đủ làm khổ bà con có đất thuộc dự án (đặc biệt nhiều năm nay ko được chuyển thổ cư, mà đền bù đất nông nghiệp thì rẻ lắm). Câu chuyện trễ tiến độ vì bị đội giá đền bù ko gây khó khăn như nhiều năm về trước. Hi vọng tốc độ rót tiền sẽ nhanh, nhắm mắt mở mắt là xong các đường vành đai trong 5-10 năm nữa.
2. Yếu tố cung cầu giá
Về sức mua bất động sản sau đại dịch
Nhu cầu mua bất động sản đối với tôi là luôn có, mọi người cũng không ngoại lệ. tuy nhiên nhu cầu sẽ tạo nên sự quan tâm mà thôi, điều mà thị trường cần là cầu (sức mua) thực sự, là những người có khả năng chi trả để mua bất động sản có nhiều hay không. Đoạn này lại phải dựa vào yếu tố Dòng tiền có đổ vào cho vay mua bất động sản có nhiều/ có thoáng hay không.
Lý do: vẫn còn tâm lý e dè sợ dịch bệnh quay lại, …nhiều nỗi sợ như thói quen mới tạo lập mấy tháng qua… Có nghĩa là: số lượng người đi xem có thể như trước đây hoặc hơn, nhưng mà số lượng người mua sẽ giảm 1 nửa. vấn đề này là cơ hội cũng giống như thách thức đối với DN đầu tư, môi giới bất động sản, nhà đầu tư cá nhân đang ôm nhiều bất động sản mong muốn ra hàng bớt.
Về sức bán và giá
Đó chỉ mới là 1 Ví dụ. thế nhưng bức tranh sẽ xảy ra như thế. Số lượng người bán sẽ nhiều hơn người mua. Sản phẩm nhiều loại hơn, thị trường sôi động sức bán rộng khắp.
Cột mốc cơ hội vàng: 3 tháng đầu sau khi thông thường mới: giá sẽ giảm 10-20%.
Giảm sâu vậy là vì Chủ đất cần gom vốn gấp 1 phần tiền, hoặc nợ Bank đến hạn trả, hoặc họ cũng tranh thủ bán để gom mua bất động sản ngon hơn mà họ đang ngắm nghía….
Cột mốc giằng co: 3 – 9 tháng sau khi ổn định: quay về giá cũ (giá hy vọng hiện tại).
Người khác thì đã lỡ gồng rồi, giờ bán rẻ thì lại tiếc, tự trách sao không bán luôn vài tháng trước có phải tốt hơn không, …cắt lời ko kịp nữa rồi. Thực ra họ cũng đã tìm cách khác để xử lý xong dòng tiền và hi vọng về tương lai tốt hơn. Hơn nữa, lúc này thị trường vào nhịp, người mua ra quyết định nhanh hơn vì sợ mất cơ hội. rõ ràng, lúc này thị trường là điểm chớm tăng giá mạnh mà ai ai cũng sẽ nôn nao.
Giằng co tâm lý của người bán, người mua làm cho giao dịch diễn ra không nhiều, chủ yếu là thời kỳ chuyển giao.
Cột mốc vừa chạy vừa đuổi: 1 năm một khi làm chủ dịch bệnh: giá bất động sản sẽ tăng 15-25%.
Phải nói thêm rằng, khi dịch bệnh được kiểm soát, các ngành sản xuất sẽ gặp vấn đề lớn về lực lượng lao động thiếu hụt & độ phục hồi ngành chậm do dư âm trì trệ. Có thể phải mất 1-3 năm để tất cả mọi thứ vào quỹ đạo phát triển. Ai nhận thấy điều này sớm, chắc chắn không đánh liều gom vốn vào sản xuất kinh doanh và gởi vào bất động sản có tiềm năng cao để sinh ra lãi vốn sau 2-3 năm.
Tôi cũng đoán là, vài tháng nữa thôi, sẽ ra rả những điệp khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản sau đại dịch. Ví như câu: “làm lụng cả đời không bằng tiền lời miếng đất”.
3. Về thị trường bất động sản sau đại dịch
Phân khúc/ loại hình bất động sản được lựa chọn
Tôi cũng quan tâm đến lượng người “bỏ phố về quê” lâm, tôi nghĩ họ sẽ chưa quay lại thành phố ngay mà sẽ tìm thời cơ ở vùng quê. Kể cả gia đình họ cũng tác động không kém để giữ con cái mình ở gần gia đình. mặc dù vậy không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính để đầu tư bất động sản, họ vẫn thủ tiền mặt vì còn đang mất phương hướng đi làm ăn xa hay ở lại quê nhà. Đây cũng là nguyên nhân tôi nhận định rằng những bất động sản có giá rẻ dưới 300tr ở những vùng quê cũng được giao dịch tốt, bất kể quê nào.
Tôi cũng e ngại cho loại hình bất động sản dòng tiền, những căn nhà mặt tiền cho thuê, những khách sạn, căn hộ dịch vụ sẽ rao bán nhiều tuy vậy không có giao dịch hoặc giao dịch với mức giá khá rẻ. Loại này sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản trung tâm. Nhưng mà tôi linh cảm sẽ có 1 số nhóm đi gom loại bất động sản này nếu họ dùng được đòn bẩy tài chính.
Ê chề nhất có lẽ là căn hộ các tỉnh vùng ven HCM có đơn giá cao hơn đất nền cùng khu vực. Những dự án có đơn giá rẻ, PTTT hợp lý cũng chỉ hấp thụ được 1 phần nhờ lực lượng bán hàng máu lửa, hừng hực khí thế.
Về bền vững, tôi vẫn nhận xét cao những khu đô thị xây sẵn với nhiều lợi ích và căn hộ cao cấp có giá hơn 100tr/m2 ở khu vực trung tâm HCM. Hơn thế nữa những khu căn hộ còn ở mức giá xoay quanh 70tr/m2. Lúc này là bước đà mua của người dư tiền & hái quả ngọt sau 5 năm nữa. Tôi vẫn nghĩ đến những gói hỗ trợ của chính phủ và NOXH giá tốt nhưng mà suy xét về những tổ hợp căn hộ sang/ siêu sang giá trên 10 tỷ/căn sẽ hiển thị nhiều hơn.
Cần quan tâm yếu tố gì sắp đến ?
Nếu nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm đất lớn phân lô hộ lẻ quy mô nhỏ thì ko nên đi quá xa khu vực dân cư. CĐT dự án 1/500 cần chú ý đến pháp lý đủ điều kiện kinh doanh, hạn chế nóng vội bán sớm sẽ bị tuýt còi vì những sai phạm không đáng. Thị trường càng ngày càng minh bạch, khách hàng được tiếp xúc nhiều luồng thông tin hơn, trong đó thông tin xấu nhiều hơn tốt.
Công ty môi giới nên chọn sản phẩm để phân phối, đặc biệt khi ký quỹ hay mua sỉ bán lẻ cần quan tâm đến kết quả cuối cùng là Sổ đỏ và tiền phí phải về túi. Hơn hết, cần chuẩn bị phương án bán hàng sẽ bị tránh event tập trung & công nghệ sẽ hỗ trợ bán hàng (tôi cho rằng chỉ hỗ trợ chứ không thể thay thế).
Lời kết
Xem thêm: 10 lý do nên đầu tư bất động sản càng sớm càng tốt