Rủi ro khi đầu tư bất động sản chính là mối lo ngại hàng đầu của các nhà đầu tư. Mọi người sẽ là triệu phú nếu đầu tư mà 100% không có rủi ro. Thực tế như thế nào thì bạn cũng biết rồi đấy, làm gì có miếng bánh béo bở nào ngon đến vậy, đúng không. Chỉ những nhà đầu tư lĩnh vực bất động sản không ngại đối mặt với rủi ro và biết cách đối phó với nó thì mới có thể thành công. Nếu bạn muốn điều này là chính bạn, hãy dành một ít thời gian theo chân vninvestment để tìm hiểu những rủi ro khi đầu tư bất động sản sau đây.
1. Những rủi ro khi đầu tư bất động sản
Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng
Đây là yếu tố quan trọng, đáng quan tâm và hồi hộp đối với hầu hết các công ty bất động sản để có mặt bằng “sạch sẽ” đảm bảo thực hiện đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi thứ cũng suôn sẻ. Chi phí cho việc dọn dẹp địa điểm rất nhiều: giá đất tăng cao hoặc chủ đất im lặng, thuế, các khoản dự phòng … và kéo dài nhiều năm vẫn chưa hết.
Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án
Lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích…các dự án, thậm chí là kiệt quệ. Ngược lại, những dự án được quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách và nhiều nhà đầu tư bất động sản quan tâm, quyết định mua. Tiến độ cơ sở hạ tầng không được quyết định bởi các cá nhân hoặc công ty mà dựa vào dòng tiền từ ngân sách. Có trường hợp dự án kết thúc mà vẫn chưa có nhu cầu xem dẫn đến thất bại.
Rủi ro khi đầu tư bất động sản về chính sách
Các chính sách có hiệu lực trực tiếp như thuế, ngân hàng, luật đầu tư, luật nhà ở, luật bất động sản… đều có tác động lớn đến hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ.
Chẳng hạn, việc tính tiền sử dụng đất đã trở thành nỗi ám ảnh cho các nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Các dự án bất động sản tồn đọng nhiều năm chỉ vì chủ đầu tư lỗ lớn khi nộp thuế tài sản. Nhà đầu tư cần quan sát và phân tích các tác động cụ thể. Tiềm năng của các chính sách đối với các dự án liên quan.
Xem thêm: Thị trường bất động sản chờ sửa luật quyết ‘sinh mệnh’ hàng trăm dự án
Rủi ro lãi suất khi đầu tư bất động sản
Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Rủi ro kinh tế vĩ mô và chu kỳ trong ngành
Khủng hoảng kinh tế của đất nước, khu vực và thế giới sẽ ảnh hưởng nặng nề đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Chọn Đúng Thời Điểm Dựa Trên Chu Kỳ Tăng Trưởng – Sự suy thoái của nền kinh tế nói chung và ngành nói riêng có thể quyết định bạn thắng hay thua.
Thông thường chủ đầu tư cần tính toán thời điểm hoàn thành dự án vào đúng thời điểm nền kinh tế phục hồi. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam vẫn là một câu hỏi đầy hoài nghi đối với các nhà đầu tư. Đây là một trò chơi có nhiều rủi ro.
Rủi ro từ các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hoặc sự mất cân bằng giữa cung và cầu
Khi đầu tư, ngoài việc xem xét các đối thủ cạnh tranh hiện có trong khu vực, khả năng các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn như sản phẩm thay thế hoặc các dự án khác xuất hiện ngay sau đó cũng phải được xem xét. Quá nhiều đối thủ cạnh tranh sẽ khiến cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản. Bất động sản ngày càng giảm sút, thậm chí là ế hàng.
Rủi ro về phong thủy kiến trúc
Như một khoa học tất yếu, thiết kế bất động sản hài hòa, cân bằng giữa không khí, gió và nước trong dự án là yếu tố đặc biệt được quan tâm khi đầu tư vào các công ty bất động sản ở nước ngoài. Ở thị trường Việt Nam đã có trường hợp dự án thiếu nghiên cứu khoa học này dẫn đến việc sử dụng không hiệu quả, bán công trình không ai mua.
Rủi ro đối với hoạt động tài chính của chủ sở hữu
Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả nhà đầu tư doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chủ quan khi lập kế hoạch phân bổ vốn cho các dự án hoặc suất đầu tư, vì thiếu vốn có thể gây ra vấn đề nếu không có dự phòng rủi ro. Nếu nguồn vốn gặp khó khăn, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho cả công ty và nhà đầu tư bất động sản. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính chưa rõ ràng và đủ mạnh thì đừng vội đầu tư vào bất động sản.
Rủi ro về sản phẩm, ý tưởng hoặc định vị phân khúc thị trường không phù hợp
Các công ty bất động sản Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hoặc thuê đơn vị vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh từ đầu. Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã muộn màng, không thể đổi mới bàn cờ. Tạo ra một tài sản mà thị trường không cần hoặc có rất ít nhu cầu được coi là một thương tật chết người.
Rủi ro về năng lực quản lý dự án
Một trường hợp khá phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự quản lý dự án mà không thuê đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối hầu hết các quyết định, như chọn một ngôi nhà. Các nhà thầu lựa chọn nhà cung cấp dựa trên cảm xúc của họ. Điều này mang lại nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và chi phí của dự án nếu đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.
Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi
Hầu hết các chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc chưa có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ thành thạo hoạt động này. Điều này ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc không hợp pháp, chưa phát huy hết tiềm năng của tài sản, hiệu quả kinh tế của tài sản chưa cao.
Những tranh chấp, nhận định về việc vận hành chung cư, tầng cao của chủ đầu tư và khách hàng lần 2 xuất phát từ lý do này. Đây là chế độ hậu mãi trong đầu tư bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém thì nguy cơ mất uy tín của thương hiệu là rất lớn.
Xem thêm: Nhận định thị trường bất động sản 2022 – Bùng nổ hay bất động
2. Các rào cản chính khi đầu tư bất động sản và hướng giải quyết
Khả năng tạo ra dòng tiền âm
Giống như nhiều khoản đầu tư khác, rủi ro khi đầu tư bất động sản là chúng có khả năng tạo ra lỗ. Bất cứ khi nào bạn hoàn thành một giao dịch với số tiền ít hơn ban đầu, bạn đã tạo ra dòng tiền âm. Và quá nhiều dòng tiền âm có thể khiến bạn bị phá sản. Vì vậy, điều rất quan trọng là bạn biết cách tìm kiếm và phân tích một khoản đầu tư bất động sản tốt. Nếu đây là một kỹ năng bạn đang tìm kiếm, bạn có thể giảm thiểu rủi ro và tiết kiệm thời gian bằng cách sử dụng dịch vụ của một công ty đầu tư bất động sản.
Nguồn vốn
Một trong những rào cản chính của việc đầu tư bất động sản là thiếu vốn. Mặc dù bạn có thể đầu tư bất động sản mà không cần sử dụng tiền của mình, nhưng bạn vẫn cần phải có tiền từ đâu đó. Có nhiều cách sáng tạo để lấy tiền của người khác (OPM) để hoàn thành một giao dịch và nhiều cuốn sách hay đã được viết về chủ đề này. Một trong những hình thức mới nhất của OPM là sử dụng tín dụng doanh nghiệp.
Ràng buộc về thời gian
Một số loại đầu tư đòi hỏi nhiều thời gian hơn những loại khác, ví dụ như tài sản bị đình truệ và phục hồi. Các loại hình đầu tư khác yêu cầu bạn phải có mặt trong giờ làm việc. Nếu công việc thường xuyên đòi hỏi phần lớn thời gian của bạn, bạn có thể khó dành thời gian để đầu tư bất động sản. Hiểu rõ thời gian liên quan đến các loại hình đầu tư bất động sản khác nhau để bạn có thể lên kế hoạch cho lịch trình đầu tư của mình.
Cần có một chiến lược rút lui
Trước khi bắt đầu giao dịch, bạn cần phải có một kế hoạch khả thi để loại bỏ tài sản đầu tư của mình . Lưu ý từ “khả thi”. Chiến lược rút lui của bạn phải hợp lý và khả thi. Kế hoạch của bạn có thể là sửa chữa và chuyển nhượng tài sản ngay lập tức, hoặc có thể là cho thuê và giữ trong 10 năm.
Lời kết
Đầu tư bất động sản, giống như bất kỳ hình thức đầu tư nào khác, đều tiềm ẩn một số rủi ro. Hãy chắc chắn đầu tư với một chiến lược rút lui rõ ràng và cụ thể. Và hãy luôn chuẩn bị sẵn phương án dự phòng trong trường hợp xảy ra những tình huống nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn. Nếu bạn thấy những thông tin mà vninvestment mang lại hữu ích thì hãy theo dõi những bài viết mới nhất của chúng tôi nhé.