Đầu tư vào bất động sản có thể thành công, nhưng việc đầu tư có thể gặp nhiều thách thức và rủi ro cao. Liên doanh, bán buôn và quản lý tài sản là một trong những nguyên tắc mà các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận từ bất động sản. Nó cũng cần một chút hiểu biết để trở nên thành công trong đấu trường cạnh tranh cao này.
Sau nhiều năm bôn ba đầu tư của mình thành công có, thất bại có, tôi đã đúc kết ra các nguyên tắc đầu tư bất động sản và muốn chia sẻ đến các bạn. Hãy dành vài phút để đọc và suy nghĩ về nó nhé, chắc chắn sẽ không làm bạn thất vọng. Cùng bắt đầu thôi nào!
1. Trau dồi, tiếp thu kiến thức cho bản thân
Tri thức là tiền tệ mới. Nếu không có nó, bạn chắc chắn phải làm theo lời khuyên của người khác mà không biết nó tốt hay xấu.
Kiến thức cũng sẽ giúp đưa bạn từ trở thành một nhà đầu tư “giỏi” trở thành một nhà đầu tư vĩ đại, và kiến thức đó sẽ giúp mang lại nguồn thu nhập thụ động cho bạn hoặc gia đình bạn.
2. Nguyên tắc đầu tư bất động sản – hãy đặt mục tiêu đầu tư
Một mục tiêu khác với một điều ước. Bạn có thể mong muốn trở nên giàu có, nhưng điều đó không có nghĩa là bạn đã từng thực hiện các bước để biến ước muốn của mình thành hiện thực.
Đặt mục tiêu đầu tư rõ ràng và cụ thể trở thành lộ trình và kế hoạch hành động của bạn để trở nên độc lập về tài chính. Về mặt thống kê, bạn có nhiều khả năng đạt được sự độc lập về tài chính bằng cách viết ra các mục tiêu cụ thể và chi tiết hơn là không làm gì cả.
Mục tiêu của bạn có thể bao gồm số lượng bất động sản bạn cần mua mỗi năm, dòng tiền hàng năm mà chúng tạo ra, loại bất động sản và vị trí của từng tài sản. Bạn cũng có thể muốn thiết lập các thông số về tỷ lệ lợi nhuận cần thiết.
3. Lập kế hoạch đầu tư
Các nhà đầu tư bất động sản phải tiếp cận các hoạt động của họ như một chuyên gia kinh doanh để thiết lập và đạt được các mục tiêu ngắn hạn và dài hạn. Một kế hoạch kinh doanh tốt cho phép các nhà đầu tư để hình dung bức tranh lớn, giúp bạn duy trì tập trung vào các mục tiêu quan trọng hơn là bất kỳ trở ngại nhỏ.
Đầu tư bất động sản có thể phức tạp và đòi hỏi nhiều khó khăn. Và một kế hoạch chắc chắn có thể giúp các nhà đầu tư có tổ chức và làm đúng công việc. Kế hoạch sẽ bao gồm các khoản chi tiêu ước tính và dòng tiền mặt từ việc cho thuê, số lượng căn hộ cần sở hữu, thời điểm tân trang hoặc nâng cấp căn hộ, thay đổi nhân khẩu học và bất kỳ điều gì khác có thể ảnh hưởng đến khoản đầu tư của bạn theo thời gian.
Xem thêm: 7+ cách đầu tư vào bất động sản hiệu quả nhất 2022
4. Không bao giờ suy đoán
Luôn đầu tư với quan điểm dài hạn. Đừng bao giờ suy đoán về sự tăng giá nhanh chóng trong ngắn hạn, ngay cả trong một thị trường nóng bỏng đang trải qua mức tăng hai con số. Bạn không bao giờ biết khi nào thị trường đạt đỉnh và thường là từ 6 đến 9 tháng sau khi bạn phát hiện ra thực tế. Đừng chạy theo sự đánh giá cao. Chỉ đầu tư vào các vở kịch giá trị thận trọng khi các con số có ý nghĩa ngay từ đầu.
5. Đầu tư cho dòng tiền
Với một vài trường hợp ngoại lệ hiếm hoi, hãy luôn mua bất động sản đầu tư với dòng tiền dương. Càng cao, càng tốt. Thu nhập tiền mặt của bạn liên quan trực tiếp đến dòng tiền trước thuế từ tài sản của bạn.
Dòng tiền là “chất keo” giữ cho khoản đầu tư của bạn lại với nhau. Vốn chủ sở hữu của bạn sẽ tăng lên theo thời gian (thông qua việc tăng giá và khấu hao khoản vay), trong khi dòng tiền trang trải các chi phí hoạt động và dịch vụ nợ trên tài sản của bạn.
6. Hiểu biết về thị trường
Các nhà đầu tư bất động sản thành công có được kiến thức chuyên sâu về thị trường đã chọn của họ. Chẳng hạn như thu hẹp trong một khu vực địa lý cụ thể và tập trung vào bất động sản dân cư so với thương mại.
Việc bám sát các xu hướng hiện tại, bao gồm bất kỳ thay đổi nào trong thói quen chi tiêu của người tiêu dùng, tỷ lệ thế chấp và tỷ lệ thất nghiệp, cho phép các nhà đầu tư bất động sản thừa nhận các điều kiện hiện tại và lập kế hoạch cho tương lai. Điều này cho phép họ dự đoán khi nào xu hướng có thể thay đổi, tạo cơ hội tiềm năng cho nhà đầu tư đã chuẩn bị.
7. Thực hiện phương pháp tiếp cận từ trên xuống
Luôn bắt đầu bằng cách chọn những thị trường bất động sản tốt nhất phù hợp với mục tiêu đầu tư của bạn. Hầu hết các nhà đầu tư bắt đầu bằng cách phân tích bất động sản mà không quan tâm đến vị trí của nó. Đây có thể là một sai lầm lớn nếu bạn không xem xét việc đầu tư dựa trên thị trường và khu vực lân cận.
Cách tiếp cận tốt nhất là trước tiên hãy chọn thành phố hoặc thị trấn của bạn dựa trên sức khỏe của thị trường nhà ở và nền kinh tế địa phương (thất nghiệp, tăng việc làm, tăng dân số, v.v.). Từ đó, bạn sẽ thu hẹp mọi thứ xuống các khu vực lân cận tốt nhất (tiện nghi, trường học, tội phạm, nhu cầu thuê nhà, v.v.). Cuối cùng, bạn sẽ tìm kiếm các giao dịch tốt nhất trong các khu vực lân cận đó.
8. Đa dạng hóa trên khắp các thị trường
Tập trung vào một thị trường tại một thời điểm, tích lũy từ 3 đến 5 tài sản thu nhập trên mỗi thị trường. Khi bạn đã thêm 3 đến 5 tài sản đó vào danh mục đầu tư của mình, bạn sẽ đa dạng hóa sang một thị trường thận trọng khác khác biệt về mặt địa lý so với thị trường trước đó. Thông thường, điều đó có nghĩa là tập trung vào một trạng thái khác.
Một trong những lý do cơ bản để đa dạng hóa trong cùng một loại tài sản (bất động sản), là để tài sản của bạn trải rộng khắp các trung tâm kinh tế khác nhau. Mọi thị trường bất động sản đều là “địa phương” và mỗi thị trường nhà ở di chuyển độc lập với nhau. Đa dạng hóa ở nhiều tiểu bang giúp giảm “rủi ro” của bạn nếu một thị trường suy giảm vì bất kỳ lý do gì (thất nghiệp tăng, thuế tăng, v.v.).
Ngay cả khi bạn không sống ở Texas, bạn có thể đầu tư vào Thị trường Bất động sản Houston , nơi đang trở thành điểm nóng của hoạt động mua bán có thể thực sự mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư bất động sản; chỉ cần hỏi vô số nhà đầu tư nước ngoài đang chọn Houston là thành phố được lựa chọn để đầu tư trong tương lai gần.
9. Trung thực
Các nhà đầu tư bất động sản thường không có nghĩa vụ phải duy trì bất kỳ cam kết đạo đức cụ thể nào. Mặc dù có thể dễ dàng lợi dụng tình huống này, nhưng hầu hết các nhà đầu tư bất động sản thành công đều duy trì các tiêu chuẩn đạo đức cao. Vì đầu tư bất động sản liên quan đến con người, danh tiếng của nhà đầu tư có thể sẽ được lan rộng. Các nhà đầu tư bất động sản hiệu quả biết rằng tốt hơn là nên công bằng, thay vì xem những gì họ có thể nhận được.
10. Phát triển một Niche
Điều quan trọng là các nhà đầu tư phải phát triển sự tập trung để có được kiến thức chuyên sâu cần thiết để trở nên thành công. Dành thời gian để xây dựng mức độ hiểu biết về một lĩnh vực cụ thể là yếu tố không thể thiếu để thành công lâu dài. Khi đã nắm vững một thị trường cụ thể, nhà đầu tư có thể chuyển sang các lĩnh vực khác bằng cách sử dụng cùng một phương pháp tiếp cận chuyên sâu. Một số ngách có thể là khu dân cư cao cấp, nhà ở cho nhiều đơn vị ở thu nhập thấp hoặc cải tạo trang trại nông thôn.
11. Nguyên tắc đầu tư bất động sản – Duy trì sự kiểm soát
Là nhà đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Không bao giờ sở hữu bất động sản thông qua quỹ, công ty hợp danh hoặc các khoản đầu tư trên giấy tờ khác mà bạn sở hữu cổ phần hoặc chứng khoán khác của một tổ chức mà bạn không kiểm soát. Bạn luôn muốn kiểm soát các khoản đầu tư bất động sản của mình . Đừng để nó cho các công ty hoặc nhà quản lý quỹ.
12. Tận dụng vốn đầu tư của bạn
Bất động sản là khoản đầu tư duy nhất mà bạn có thể vay tiền của người khác (OPM) để mua và kiểm soát tài sản tạo ra thu nhập. Điều này cho phép bạn tận dụng vốn đầu tư của mình vào nhiều tài sản hơn là mua bằng “tất cả tiền mặt”. Đòn bẩy phóng đại tỷ suất sinh lợi tổng thể của bạn và tăng tốc độ tạo ra của cải.
Miễn là bạn có dòng tiền tích cực và người thuê nhà của bạn đang trả hết thế chấp cho bạn, sẽ thật ngu ngốc nếu bạn không vay càng nhiều càng tốt để mua bất động sản có thu nhập cao hơn.
13. Nguyên tắc đầu tư bất động sản – Tìm hiểu rõ các rủi ro
Các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán luôn tràn ngập những cảnh báo thường xuyên về những rủi ro cố hữu khi đầu tư và khả năng thua lỗ. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản có nhiều khả năng nhìn thấy các quảng cáo khẳng định điều ngược lại: rằng rất dễ kiếm tiền từ bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản thận trọng hiểu rõ những rủi ro – không chỉ về các giao dịch bất động sản mà còn về các tác động pháp lý liên quan – và điều chỉnh hoạt động kinh doanh của họ để giảm những rủi ro đó.
14. Đầu tư vào kế toán
Thuế chiếm một phần đáng kể trong chi phí hàng năm của nhà đầu tư bất động sản. Việc tìm hiểu các luật thuế hiện hành có thể phức tạp và làm mất thời gian của công việc kinh doanh. Các nhà đầu tư bất động sản nhạy bén giữ lại dịch vụ của một kế toán có trình độ, uy tín để xử lý sổ sách của doanh nghiệp. Các chi phí liên quan đến kế toán có thể không đáng kể khi so sánh với khoản tiết kiệm mà một chuyên gia có thể mang lại cho doanh nghiệp.
15. Tìm kiếm sự trợ giúp
Học kinh doanh đầu tư bất động sản là một thách thức đối với những người đang cố gắng làm mọi thứ theo cách riêng của họ. Các nhà đầu tư bất động sản hiệu quả thường gán một phần thành công của họ cho người khác, cho dù đó là người cố vấn, luật sư hay người bạn hỗ trợ. Thay vì mạo hiểm thời gian và tiền bạc để giải quyết một vấn đề khó khăn một mình, các nhà đầu tư bất động sản thành công biết rằng cần phải trả thêm chi phí (về tiền bạc và cái tôi) để nắm lấy chuyên môn của người khác.
Xem thêm: 10 lý do nên đầu tư bất động sản càng sớm càng tốt