Dự án ma, cò bất động sản, lừa đảo là những cụm từ không còn lạ lẫm khi đề cập đến bất động sản. Nhưng mà vẫn có nhiều người dân bị sập bẫy, bị lừa tiền. Một trường hợp tiêu biểu mới đây là công ty địa ốc Alibaba với các dự án ma. Khiến cho hơn 6000 người bị mất tiền mà không biết bao giờ mới đòi lại được. Vậy dự án ma là gì? Các chiêu thức lừa đảo vào thời điểm hiện tại ra sao? Dấu hiệu nào để nhận biết các dự án ma?
1. Dự án ma là gì?
Dự án ma hay còn gọi là đất nền ảo là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, không hề hiện hữu về mặt pháp lý. đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc mô giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên.
Chiêu trò mà các đối tượng này thường sử dụng là gọi điện cho khách hàng, hẹn đến xem đất rồi nhận đặt cọc nhưng mà bản chất đấy chỉ là đất “ảo”. Sự thật các dự án này đều là đất chưa được phép phân lô, đất quy hoạch, đất mâu thuẫn,…
Các mánh khóe & chiêu trò của giới “cò đất” và cả chủ đầu tư lớn đều rất tinh vi. Nếu bạn không phải là người sành sỏi trong mua bán nhà đất thì rất dễ bị qua mặt.
Mới đây đặc biệt là vụ việc doanh nghiệp Hưng Thịnh đã “vẽ” dự án bán cho người dân ở Long An. Sáng ngày 4/10, hàng trăm người dân tỉnh Long An kéo đến tỉnh ủy để kêu cứu. Người dân đã thanh toán đến 95% hợp đồng nhưng mà hoàn toàn không nhận được đất.
Người dân tỉnh Long An kéo đến tỉnh ủy cầu cứu vì “dự án ma”
Các hình thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi. Đấy là nguyên nhân vì sao có rất là nhiều người dân vẫn bị lừa. Dù đây là vấn đề không hề mới và được báo đài cảnh báo thường xuyên. Điển hình là trường hợp lừa đảo của doanh nghiệp địa ốc Alibaba thời gian qua. Làm Hơn 6700 khách hàng bị lừa với số tiền lên tới 2500 tỷ VNĐ.
2. Các dự án ma được hình thành như thế nào?
Phần nhiều các dự án ma thường ở vùng đất quy hoạch cho các công trình công cộng, đất nông nghiệp, đất không được chuyển đổi thành đất thổ cư…Một số công ty BĐS đã tranh thủ tự lập dự án. Tự phân lô và rao bán với giá giảm hơn thị trường cùng hứa hẹn sinh lời cao khiến cho nhiều người dân nhẹ dạ cả tin bị lừa.
VD như dự án ma “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1”. Do doanh nghiệp cổ phần Thiết kế Xây dựng địa ốc Đại Phúc Real phân lô trái phép. Dự án nằm tại khu đất mặt tiền đường Lò Lu, Q9.
Tại sao các dự án ma vẫn xuất hiện liên tục, đáng chú ý ở các tỉnh thành
– Nhu cầu mua nhà ở của người dân, hơn thế nữa bộ phận dân nhập cư cao. Đánh vào tâm lý “an cư lạc nghiệp”. một vài công ty môi giới nhà đất làm ăn chộp giật đã làm ra các dự án ma để trục lợi bất chính.
– Luật pháp vẫn còn nhiều kẽ hở trong chế tài huy động vốn. Thông qua phiếu giữ chỗ, hợp động góp vốn, nguyên tắc đặt cọc…Các hình thức xử phạt vẫn còn nhẹ chưa đủ sức răn đe. Nên nhiều cá nhân, tổ chức vẫn bất chấp tạo ra các dự án ma để lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người dân.
– Các thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản đang còn thiếu minh bạch, chưa đa dạng. làm cho việc tra cứu thẩm định các dự án vẫn còn khó khăn. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc rất nhanh khiến cho nhiều dự án ma vẫn mọc lên đều đều. Chính quyền chỉ biết khi người dân mang đơn tố cáo.
Để không bị rơi vào tình cảnh mất tiền mà không có nhà ở. Mọi người hãy thật tỉnh táo để phát hiện thấy các chiêu thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi hiện nay nhé!
Xem thêm: Top 10 công ty bất động sản uy tín nhất tại tp Hồ Chí Minh
3. Các hình thức lừa đảo tinh vi hiện nay
Các chiêu thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi khiến cho nhiều người dân khó mà nghi ngờ được. Phía bên dưới đây là một số kịch bản phổ biến:
– Tự thiết kế Web có bản đồ quy hoạch cụ thể, phối cảnh đẹp mắt. Chạy quảng cáo Google Ads, Facebook Ads.
– Gọi điện thoại nhắn tin để chèo kéo khách hàng quan tâm tới dự án, mời đi xem dự án. Những lời mới chào thường rất thu hút như: đầu tư ít sinh lời nhiều, đặt cọc sớm thì sẽ được nhận các phần quà có giá trị. Mua từ 2 lô trở lên thì khách hàng sẽ được chiết khấu cao,…
– Hẹn khách hàng đi xem dự án. Kịch bản thường thấy đấy là những lời mời chào đi xem dự án, có xe đưa đón tận nơi. Trên xe có nhiều người cùng đi và họ bàn cãi rất sôi nổi về dự án đó. Nhưng mà bản chất đó là chim mồi đang đóng kịch để khiến cho khách hàng tin tưởng.
Điểm đến trước tiên là các dự án có thật nhưng mà đã hết các lô đất để bán. Sau đấy họ dẫn khách tới vùng sâu xa hẻo lánh hơn. Trong lúc khách hàng đang bối rối & phân vân thì sẽ có những chiếc ôtô sang trọng chạy tới. Thỏa thuận và đặt cọc ngay tại chỗ. Cách này làm cho khách hàng tin tưởng & ra quyết định mua ngay thời điểm đấy.
Đừng vội tin cảnh mua bán sôi nổi ở hiện trường các dự án, vì có thể là một vở kịch đấy!
Chiêu thức “treo đầu dê bán thịt chó”:
– Chủ đầu từ đánh sai mã lô đất để làm ra nhiều bản cam kết. Nghĩa là nhiều người bị lừa mua cùng 1 lô đất mặc dù vậy với các mã hợp đồng khác nhau.
– Chiêu thức làm giả giấy chứng nhận quyền dùng đất, nhà ở & các tài sản gắn với lô đất đó để trục lợi. Ví dụ: cá nhân đi thuê đất của nhà nước/ cá nhân. Rồi tự ý san lấp mặt bằng, lén phân lô, xây dựng nhà rồi rao bán. Một trường hợp khác cũng hay diễn ra đấy là chủ đầu tư bán đất đã được cầm cố cho ngân hàng. việc này làm cho người mua không thể xây dựng nhà ở. Vì không có sổ đỏ hoặc chưa được chuyển đổi lên đất thổ cư…Khách hàng có thể bị mất tiền trong trường hợp ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
Đây chỉ là 5 chiêu thức phổ biến mà một số doanh nghiệp bất động sản/ cá nhân sử dụng để lừa đảo. Trên thực tế còn có nhiều thủ đoạn tinh vi khác nữa. vì vậy, nếu bạn đang lên kế hoạch cho ý định đầu tư mua đất, mua nhà, đừng tín nhiệm 100% vào môi giới. Mà hãy chủ động tìm hiểu, phân tích xem đấy có phải là dự án ma hay không. Đọc tiếp để biết một vài dấu hiệu nhận biết dự án ma nhé!
4. Cách biết được “dự án ma” dễ dàng
Trước muôn vàn dự án ma với đủ loại hình, đủ chiêu thức thế này không khỏi khiến chúng ta giật mình. Sự thật thì dự án ma luôn tồn tại trong ngành bất động sản. Điều quan trọng là bạn phải hết sức thận trọng, biết cách biết được để không mua nhầm.
Cách 1: Đừng tin vào giá tốt và lợi nhuận cao
Theo người có chuyên môn Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định: Đất tách thửa có thể chuyển đổi thì chưa bao giờ có giá quá rẻ.
Đối với thị trường đất nền TP.HCM, giá đất vùng ven dao động từ 5-7 triệu/m2, đất trung tâm lên đến cả trăm triệu/m2.
hơn thế nữa, nếu là một nhà đầu tư khôn ngoan, bạn nên nắm bắt thị trường lợi nhuận đất nền. Đừng nên tin vào những “lời đường mật” về lợi nhuận lên đến 30 – một nửa. bản chất từ cuối năm 2018, thị trường đất nền nhiều biến động, lợi nhuận tối đa chỉ khoảng 10 -15% cho dự án đất nền.
Cách 2: Xem xét kỹ hạ tầng
Hầu hết các dự án ma thường không đảm bảo điều kiện theo đúng quy định Nhà nước về xây dựng hạ tầng.
Nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 – 6m. Trong lúc đó, quy định của Nhà nước về yêu cầu đường ít nhất là 8m.
ngoài những điều ấy ra, hệ thống hạ tầng của các dự án này thường không đảm bảo về điều kiện theo đúng quy định của Nhà nước về xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán nền. Ví dụ, nhiều dự án chỉ làm đường sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp 4-6 m, trong khi yêu cầu đường ít nhất là 8 m.
Hệ thống hạ tầng dự án ma thường không bảo đảm quy định
Luật sư Trần Anh Tài khi được Zing.vn phỏng vấn có chia sẻ về việc này. Ông cho biết theo quy định dự án phân lô bán nền phải bảo đảm hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây nhà ở. Cần đảm bảo mang đến những dịch vụ quan trọng gồm cấp điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải mới được phân lô bán nền.
Nếu dự án bạn định mua chưa bảo đảm về yếu tố hạ tầng này, bạn nên xem xét & tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định mua đất.
Cách 3: Kiểm tra giấy tờ, pháp lý nhất định
Theo quy định Nhà nước, để thành lập dự án đất nền cần nên có giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Các dự án ma sẽ không có các giấy phép này. Hầu hết đều là cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.
ngoài những điều ấy ra, khi rao bán dự án ma, đối tượng môi giới thường dùng sổ đỏ giả. Bạn cũng nên biết được cách kiểm tra sổ đỏ giả để có thể đối phó với các mánh khóe này.
trạng thái các dự án ma tràn lan không còn quá xa lạ. Trước khi cơ quan nhà nước vào cuộc, bạn nên tự bảo vệ bản thân mình bằng việc cẩn trọng trong giao dịch. Nên sử dụng các cách biết được dự án ma để kiểm tra dự án trước khi đặt bút ký kết hợp đồng mua bán. Để đầu tư bất động sản sinh lời, hãy là một nhà đầu tư khôn ngoan.
5. Những việc cần thực hiện khi nhận thấy bị lừa đảo mua dự án ma
– Làm đơn khiếu nại, tố cáo đến ngay đơn vị môi giới, chủ đầu tư dự án. và các cơ quan công an phường xã, quận huyện gần nhất. thêm vào đó là gửi cho báo chí, đài truyền hình để gây sức ép cho các đơn vị lừa đảo đó lấy lại tiền.
– Nếu đưa đơn khiếu nại mà không lấy lại được tiền, thì bạn nên viết đơn khởi kiện lên tòa án. Có nhiều trường hợp người dân biết bị lừa. nhưng vẫn cố tiếp tục mua với kỳ vọng đất đó sẽ được chuyển đổi. Hoặc lách luật để xây dựng trái phép. Thì người chịu thiệt vẫn là người dân chứ không phải những kẻ giả mạo.
Để tránh rơi vào tình thế bị lừa, mất thời gian và công sức để giải quyết. Thì lời khuyên cho các bạn đó là. Hãy chủ động thực hiện các bước kiểm tra pháp lý của một dự án bất động sản.
6. Các bước để kiểm tra pháp lý của một dự án bất động sản
Thứ nhất, bạn phải cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án
Bạn nên tìm hiểu kỹ luật của Nhà nước để biết, một dự án đất nền bán được thì chủ đầu tư phải có những giấy tờ gì. Theo Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Một dự án bất động sản (ở đây chính là đất nền) cần có:
1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp nên có Giấy phép xây dựng. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
2) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền dùng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. bảo đảm cung cấp các dịch vụ quan trọng gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
3) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4) Không có mâu thuẫn về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
5) Phù hợp với chiến lược dùng đất hàng năm của cấp huyện.
Ngoài những điều ấy ra bạn cũng nên bắt tay vào tìm hiểu xem dự án này có đơn vị thứ 3 nào đảm bảo về tài chính hay không. bình thường các đơn vị thứ 3 này là các ngân hàng.
Xem thêm: Kinh nghiệm mua bán nhà đất qua môi giới bất động sản an toàn tuyệt đối
Thứ hai, bạn cần thăm dò thực tế dự án
Giấy tờ pháp lý hoàn toàn có thể bị làm giả, bởi vậy, bạn cần phải đến khảo sát trực tiếp về dự án. Sau đấy đến các cơ quan hành chính của địa phương để kiểm tra. Xem bản đồ quy hoạch có đúng như bản đồ quy hoạch, thông tin mà công ty môi giới nhà đất, môi giới giới thiệu hay không nhé. Đừng vội tin vào những lời quảng cáo thu hút hay những cảnh bạn thấy trước mặt. Vì đó có thể là một vở kịch được dàn dựng đó.
Đừng vội tin vào những quảng cáo đất giá rẻ, mà hãy tìm hiểu thật kỹ xác minh cẩn thận trước khi quyết định đặt cọc
Thông qua việc đến địa chỉ dự án giúp cho bạn hình dung được hệ thống cơ sở vật chất của dự án đó. Tiến độ hoàn thành của dự án đến đâu.
Cùng lúc đó nhớ tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư là ai. Đừng chỉ vào Web chủ đầu tư để đọc. Mà bạn nên tìm trên google mục tin tức để xem có các bài báo nào về chủ đầu tư đó hay chưa. VD chủ đầu tư có đang nợ thuế, có những sai phạm gì, hay có các dự án nào thành công chưa. Bạn nên chọn các trang báo uy tín nhé.
Thứ ba, bạn tìm đến các luật sư để được tham vấn về dự án
chúng ta không nên tin hoàn toàn vào quảng cáo trên Facebook. Tin nhắn điện thoại hay ngay cả giấy tờ được chủ đầu tư đưa rõ ra cho bạn. Bởi vì như đã nói, thì giấy tờ vẫn có thể làm giả, hoặc cách lách luật tinh vi. Luật sư sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định luật pháp lúc mua đất, thẩm định xem dự án đó có khả thi không. Là dự án thật hay dự án ma.
Lời kết
Với các thông tin mà chúng tôi chia sẻ trên đây, thì bạn đã hiểu được dự án ma là gì rồi đúng không. Các dấu hiệu nhận biết, các bước kiểm tra tính pháp lý của dự án. cũng giống như cách xử lý khi lỡ mua phải một dự án ma. Hãy tự chủ động tìm kiếm thông tin, đọc thêm những người có kiến thức sâu rộng về luật pháp. Để không mua phải dự án ma, rơi vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan bạn nhé!